近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，城市人均私車持有量急劇增加，因車庫歸屬問題而引發(fā)的糾紛也日益增多。盡管《物權(quán)法》第74條對車庫歸屬有規(guī)定，但在實施中依然存在問題和隱患。
對《物權(quán)法》第74條分析可以得出：1、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的地上停車位，屬于業(yè)主共有，在業(yè)主大會的決議許可下方可設(shè)立經(jīng)營，經(jīng)營車位所得收入歸全體業(yè)主共有。2、地下車庫或開發(fā)商單獨開發(fā)的車庫原始所有權(quán)歸開發(fā)商所有，業(yè)主通過向開發(fā)商購買或者租賃，或者是開發(fā)商附贈給業(yè)主的方式獲得車庫的所有權(quán)。3、業(yè)主購買或租賃車位有絕對優(yōu)先權(quán)，開發(fā)商不得在沒有滿足業(yè)主需要的前提下，擅自將車位車庫出租或出售給業(yè)主以外的第三人?！段餀?quán)法》第74條的規(guī)定有其合理性和可行性，但有些規(guī)定上仍然較為模糊，不夠完善,建議出臺相關(guān)配套舉措：
一、明確界定“首先”絕對優(yōu)先購買或租賃權(quán)?！段餀?quán)法》第74條第1款規(guī)定“停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定不明確?！笆紫取睉?yīng)該理解為絕對優(yōu)先購買或租賃權(quán)，而非一般的優(yōu)先購買或租賃權(quán)，也就是說即便業(yè)主以外的第三人開出更高的價格購買或租賃地下車庫或單獨開發(fā)的車庫，開發(fā)商在沒有滿足業(yè)主需要的情況下，仍然不能出售或出租給業(yè)主以外的第三人。相關(guān)部門可以出臺統(tǒng)一的度量標準，以便將“滿足需要”進行具體的量化。
二、控制車庫價格。物價管理部門應(yīng)提供相應(yīng)的車庫出售出租指導(dǎo)價格，對開發(fā)商的市場運營做相應(yīng)的規(guī)定，確保開發(fā)商不得以明顯高于市場價格的價格出售或出租車庫給業(yè)主。同時相關(guān)行政主管部門也有義務(wù)讓業(yè)主獲知車庫建造是否已經(jīng)算入業(yè)主公攤面積。
三、開發(fā)商將地下車庫或單獨開發(fā)的車庫出售給業(yè)主以外的第三人的法律效力應(yīng)予以明確。進一步規(guī)定開發(fā)商或第三人需履行通知義務(wù)，以便業(yè)主能夠行使優(yōu)先購買權(quán)，鑒于享有優(yōu)先權(quán)的業(yè)主的人數(shù)可能比較多，因此可以規(guī)定開發(fā)商必須采取公告的方式通知業(yè)主行使優(yōu)先權(quán)。如果開發(fā)商未履行通知義務(wù)，法律規(guī)定業(yè)主可以向法院申請開發(fā)商與第三人之間的買賣或租賃行為無效。
對于在《物權(quán)法》施行前，已經(jīng)將車位車庫出租或出售給業(yè)主以外的第三人的情況，法律也沒有明確的規(guī)定。建議，對于已經(jīng)出售的地下車庫或單獨開發(fā)的車庫，買賣行為依然有效；對于已經(jīng)出售的位于公用道路或綠地的地上停車位，應(yīng)確認買賣行為無效，開發(fā)商應(yīng)將購買車位的錢款全額退還給第三人；對于出租的車位車庫，租賃期限到后，在未經(jīng)業(yè)主大會同意前，應(yīng)當不再續(xù)租。
四、建立健全地下空間出讓制度。目前，全國不少省市已經(jīng)對地下空間使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥進行了嘗試，如上海、深圳。建議總結(jié)各地經(jīng)驗，建立全國統(tǒng)一的地下空間出讓制度，對地下車庫的登記也應(yīng)按照房地產(chǎn)登記方面的法規(guī)、規(guī)章技術(shù)規(guī)范處理。房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在地下車庫的房地產(chǎn)權(quán)證中注明“地下空間”；屬于人防工的，還應(yīng)當注明“人防工程”，并記載其平時用途。產(chǎn)權(quán)登記后，地下車庫的轉(zhuǎn)讓、變更、抵押、繼承等，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)辦理登記。如此對于明確地下空間土地使用權(quán)的歸屬，減少產(chǎn)權(quán)糾紛，將會起積極作用。
（武漢民建 葛建召 供稿）
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